Hosting Rehberi - Bölüm 1 - Airbnb vs Uzun Süreli Kiralama

Seattle Süper Evinden Bakış Açıları

Geçen yıl boyunca Airbnb ev sahipliği deneyimine ilgi duyan artan sayıda arkadaşımın sorularını yanıtladım ve yolculuğu belgelemek için bu diziyi başlatmaya karar verdim. Bir yıl boyunca, 3 farklı evde 6 kayıtta 160'dan fazla geziye ev sahipliği yaptım, 138 yorum (hem tatlı övgüler hem de sert eleştirilerden oluşan) aldı, 1 polis raporu hazırladım ve 85.000 $ gelir elde ettim. Airbnb ve 9-5 arası bir hokkabazlık yapan amatör bir ev sahibi olarak, diğer ilk ve olası ev sahiplerinin zor yoldan öğrendiğim dersler ve mücadelelerle ilgili olabileceğini umuyorum.

Her şey nasıl başladı

İki yıl önce Seattle'a taşındığımda, lüks bir apartman dairesini evden aramaya çalışıyordum. Kolejden yeni çıkmış ve yıllarca ayakkabı odalarının büyüklüğünde yurt odalarına tıkılıp kaldıktan sonra serbest kalmış, işgücünden başlayarak mali açıdan sorumlu bir genç yetişkinin yapabileceği en akıllıca bir şey yaptım - bir yıl boyunca ayda 2200 dolarlık bir sözleşmeyi imzaladım. Bellevue şehir merkezinde tek yatak odalı. Rainier Dağı manzarasına sahip geniş pencerelere sahipti ve bir kuyruklu piyano için mükemmel bir köşeye sahipti.

Evdeydim.

Yedi ay sonra, bütün arkadaşlarım Bellevue’nun çok sıkıcı olduğuna karar verdi ve Seattle’da yaşamak için batıya doğru hareket etti. Birden büyük FOMO ile yaşama ya da çok ağır bir ceza ile kira kontratı kırma seçimiyle karşılaştım.

Bir arkadaşım kira sona erene kadar Airbnb'yi yapmam gerektiğini söyledi.

“Olmaz, bu delilik.” Güldüm. “Bu Bellevue, kim burada kalacaktı?”

Birkaç saniye sonra sağ üstümdeki aynı tek yatak odalı Airbnb listesine bakıyorduk. Hepsi senin bir gecede 397 dolar eder. Takvimi kontrol ettim - yarı yarıya doluydu. Ve burdayım, burada sadece 70 $ / gün kalıyorum. Ne çalmak

Açıkçası aklımdan geçen her şey değildi ve herkesin daha sonra ne yaptığımı tahmin edebileceğini düşünüyorum.

Bir süre için harikaydı. Kalan kiralama süresi boyunca aylık kiramı öderken Seattle'da arkadaşlarımla yaşamaya başladım ve her ay birkaç bin dolarlık bir değişiklik bekliyorum. Kim orada kalacaktı, merak etmiştim. İş seyahatinde olanlar için bir gece, 250 ABD Doları, yakındaki Hyatt Otel'den daha ucuz ve kendi mutfağına sahipti. Her şimdi ve sonra da balayını ya da yıldönümünü kutlamak için bir konaklama rezervasyonu yapan yerel çiftler vardı. Piyano muazzam bir çekim oldu ve haftalar içinde kendisine para verdi.

Yaptığım şey de kira sözleşmeme aykırıydı (ki gerçekten gurur duymuyorum ve kimsenin yapmasını tavsiye etmiyorum) ve yönetim şirketi bana kira sözleşmemin sona ermesinden iki hafta önce bir uyarı mektubu ile bunu hatırlattı. . Tüm mobilyaları (piyano dahil) tasfiye ettim ve ilk Airbnb mülkümü satın almak için yola çıktım.

Yatırımcılar ’İkilemi: Airbnb veya Uzun Süreli Kiralama?

Spoiler uyarısı: Endişelenmeyi tercih ettiğiniz şeyden kaynaklanıyor.

Bellevue'dan taşınmadan birkaç ay önce, ilk gerçek atılımımı yatırım amaçlı gayrimenkullerime attım. Rastgele bir gayrimenkul gurusu olduğu ortaya çıkan bir Halloween ev partisinde rastgele tanıdığım bir arkadaşım sayesinde, 20 mil uzakta Seattle'dan bir çift ucuz rehine kınası satın aldım. Yeniden satmadan önce onlardan biri yaklaşık bir buçuk yıllığına kiraya verildi.

Her iki kiralama türünü de deneyimlemiş olması nedeniyle, Airbnb'ye uzun dönem kiraya kiralama kararı 3 faktöre indirgenmiştir: nakit getirileri, risk faktörleri ve yönetim türü.

Faktör # 1: Nakit geri dönüş

Kazanan: Her ikisi de

Rakamları yıkmak şaşırtıcı olabilir: Her iki strateji için de, Airbnb'nin dünyadaki en karlı şey olduğu efsanesine rağmen, nakit getirilerindeki nakit karşılaştırılabilir.

İstenilen bir yerde bir ev sahibi iseniz, Airbnb sizi uzun vadeli bir kiralamadan daha fazla kiraya verebilir. Ancak daha fazla seçeneğe sahip bir yatırımcıysanız, seçenekler o kadar kolay değildir. Yüksek kap oranlı iyi bir kiralık mülkün kapatılması, size iyi bir Airbnb çalıştırmanın benzer getirilerini getirebilir.

Neden gerçekten ucuz bir mülk almıyorsunuz, sonra Airbnb'yi her iki dünyanın en iyisine sahip olmak için? Yapabilirsin, ama gerçek şu ki şehirden daha ucuz evler turistlere daha az hitap ediyor. Kullanımı kolay ve karlı Airbnb özelliklerinin edinilmesi ucuz değildir ve tipik olarak muhteşem bir kap oranına sahip değildir. Ancak, çok aileli ev satın almaya benzer (bulması zor olan) iyi bir konsolidasyon stratejisidir.

Aşağıdaki 2 örnekle sayılara daha yakından göz atalım:

Uzun süreli kiralama için rehine kınamak

Uzun Süreli Kiralama: Kiralık daire birimini 72.000 $ nakit ile satın aldım ve aylık 990 dolara kiraladım. Her ay 210 dolarlık HOA ücreti ve sadelik uğruna% 5 boşluk rezervi ve% 5 işletme maliyeti varsayarak,% 11,4'lük bir kapama oranına düştü. (Airbnb'nin numaralarını simüle etmeyeceğim çünkü bu özel mülk muhtemelen iyi sonuç vermeyecektir.)

Nakit para yatırma: 72.000 $ (veya yatırım amaçlı gayrimenkul ipoteği için yeniden finanse ettiyseniz,% 25 peşinatın ödemesi için 18.000 $)
Net gelir (bir yıllık kiralama): 681 ABD Doları / ay (veya yaklaşık 383 ABD Doları / ay ipotek ödemeli)
Yıllık nakit getiri:% 11,4 (tüm nakit),% 25,5 (finanse edilen)
Airbnb için 3 yatak odalı townhouse

Airbnb. İlk Airbnb, şehir yakınlarındaki üç yatak odalı bir şehir eviydi ve 678 bin dolardan satın aldı. Her oda ayrı ayrı yaklaşık 100 $ / gece listelenmiştir (temizlik masrafları düşüldükten sonra). Bu fiyat, yaz aylarında (Nisan-Eylül)% 90, kış aylarında (Ekim-Mart)% 50'dir. Karşılaştırma için, kiralama işleminin piyasa fiyatı ayda 4500 $ olacaktır. Bakım için% 5 işletme maliyeti,% 5 boşluk rezervi (uzun vadeli kiralamalar için) ve% 5 Airbnb için sarf malzemesi maliyetini tekrar alalım.

Nakit giriş ücreti: 140.000 $ (% 20 peşinat + mobilya masrafları, 3000 $ aylık ipotek)
Net gelir (Airbnb): Yaz aylarında ayda 5.100 dolar, kış aylarında ayda 1500 dolar.
Net gelir (bir yıllık kiralama): 1500 ABD Doları / ay
Yıllık nakit getiri:% 25,2 (Airbnb),% 11,6 (Uzun vadeli kiralama)

Faktör # 2: Risk Faktörleri.

Kazanan = Airbnb

Airbnb'yi çalıştırmak uzun vadeli kiracıların getirdiği riskleri azaltır, ancak Airbnb’nin milyon dolarlık sigorta poliçeleri bunu hafifletse de, tatsız misafirlerin risklerini arttırır. Airbnb'de daha sıkı şehir düzenlemelerinin hızla yaklaşması büyük bir endişe kaynağı olabilir; Airbnb'nin kazanç potansiyeli ile vasat gayrimenkul alımlarını haklı çıkarmak risklidir.

  • Tahliye. Yabancıları evinizde yaşamaya davet etme konusunda doğal bir risk vardır. Bu risk, yasal olarak bağlı kaldığınızda, arka plan kontrollerinde bile, uzun süre kalmalarına izin vermek için artar. Kiracınız kira ödemeyi keserse, Seattle'daki tahliye prosedürleri yarım yıla kadar sürebilir ve yasal maliyetlerinizi artırabilir. Airbnb, konuk sorunlarına karşı koruma sağlar ve incelemeleri temel alarak kiracıları filtreleyebilirsiniz.
  • Hasarlar. Tahliye sorunları olmasa bile, uzun süreli kiracılar ihmalden zarar görebilir. Uzun süreli kiracılarım, duş perdelerini nasıl doğru kullanacağımı bilmiyorlardı, sorumlu olduğum küf sorunları yaratıyorlardı (ayrıca bir aylık kira ödemesi de vardı). Airbnb, temizlik programları üzerinde tam kontrol sahibi olduğum ve kazandıklarım Airbnb tarafından tamamen sigortalandığı için açık bir kazanan.
  • Cirolar. Meselelere maruz kalma riski daha yüksek ciro oranıyla artar ve kendinizi önemsiz misafir meseleleriyle daha sık karşılaşırsınız. Tatsız konuklara yaşama şansı da artar; Bir keresinde, Airbnb'yi yağmalayan eski bir mahkumun evsahipliğini yaptım. Airbnb tüm zararları geri öderken, bir daha asla geçmemeyi umduğum unutulmaz bir deneyimdi.
  • Yönetmelikler. Şehirler Airbnb'lerde düzenlemeleri ve limitleri sıkılaştırıyor ve Airbnb'nin gerçekten de uyumu zorlamak için UX değişiklikleri yapması zaman meselesi. Yasadışı olarak çalıştırılan alt kiralamalar ve kınamak muhtemelen ilk gidecek olan olacak, ancak tek aile evleri bile gecelik vergiler gibi maliyetlerle karşı karşıya kalabilir.

Faktör # 3: Yaşam Kalitesi ve Yönetim Kolaylığı

Kazanan = Airbnb

Rakamlar karşılaştırılabilirse, neden Airbnb'deki güçlükten geçin? Benim için nihai neden - çalışmanın doğası ve yaşam kaliteme olan etkisi. Airbnb aktif ve pasif yatırımlar arasındaki çizgiyi aşıyor, ancak şahsen bir Airbnb işletmesini aşağıdaki nedenlerle daha zevkli buluyorum:

  • Esneklik. Listeyi açıp kapatabilmek çok büyük bir avantaj. Eğer arkadaşlar ve aile ziyaret ediyorsa ve ilave odalara ihtiyacım olursa, sadece günleri engelliyorum. Gelecek hafta evimi satmak istersem, kira sözleşmesi feshi ile uğraşmadan işlemleri durdurabilirim.
  • Mesafe. Yüksek tavan oranlı yatırım amaçlı gayrimenkuller şehirden daha uzak olma eğilimindedir. Kiracım bir sorunla karşılaştığında, 40 dakika araba kullanmak zorunda kaldım. “Kırık” bir bulaşık makinesini tamir etmek için, sadece musluğu su kaynağına açmadığını bulmak için 40 dakika sürüş yaptığınızı düşünün. Nerede yaşadığınıza bağlı olarak, bu bir sorun olabilir veya olmayabilir.
  • Yaratıcılık için alan. Bu kişiden kişiye değişir, ancak ben şahsen evlerimi döşemekten ve süslemekten, ayrıca iş yükünü azaltırken hizmet kalitesini artırmanın yollarını düşünmekten zevk alıyorum. Airbnb mülklerime kişisel bir bağlantı daha var. Tüm otomasyon sistemlerinde bile, özünde sayısız optimizasyon zorunluluğu bulunan küçük bir işletmedir ve bu kendi içinde memnuniyet vericidir.
  • Yönetim ek yükü. Gerçek şu ki, birkaç iyi işletilen Airbnb ile, ortalama olarak tam zamanlı bir maaşın yerini alabileceksiniz. Kiralık mülklerle aynısını elde etmek için, iyi bir boyutta çok aileli birime veya en azından bir avuç daha ucuz mülke ihtiyacınız var; bu, bulmak için daha fazla iş / bağlantı ve yönetmek için daha fazla zaman gerektirir. Tüm yumurtalarınızı bir sepet içinde bulundurmakta sakınca yoksa, Airbnb iyi bir konsolidasyon stratejisidir.

Endişelenmekten hoşlandığın şeye geliyor.

İç dekoru seviyorsanız, yabancılarla etkileşime giriyorsanız, temizleyicileri yönetiyorsanız ve duygularınız ara sıra sıra dışı misafir incelemesiyle incinmiyorsa, Airbnb ev sahipliği yapmayı deneyin. Sanatsal ve lojistik yeteneklerinizi, çok korunan bir ortamda, karlı bir küçük otel işletmesi çalışması testine sokma fırsatını elde edersiniz.

Öte yandan, yabancılarla uğraşmaktan nefret ediyorsanız, mobilyalar hakkında düşünürken panik atak geçirin, WIFI durumunu düzeltmek için saat 11'de dışarı çıkmak zorunda kalmayı istemeyin (çünkü konuk yanlışlıkla yönlendiriciyi prizden çekti), iyi kiralık mülk fırsatlarını bulmak için sopa . Kış geldiğinde bile nakit akışınızın garanti altına alındığını bilerek rahatlayın.

Hala Airbnb hosting ile ilgileniyor musunuz? 2. Bölüme göz atın: 20 Airbnb'nizi başlatmak için ipuçları veya Airbnb ev sahibi olmak için kaydolun.